Construcciones rápidas, en seco, manufacturadas y modulares son soluciones habitacionales , todas son obras de hábitat o uso de las personas sobre un predio o terreno, y como tal, implica responsabilidades legales, técnicas y administrativas
Un caso habitual: Modular Manufacturada
Publicidades en TV, internet o letreros, carteles en la calle ofrecen viviendas que en pocos días pueden ser “montadas” en tu lote propio o terraza, dicen los avisos publicitarios, son un camino económico y rápido para aquellos que ven como oportunidad materializar la casa propia que incluso se brinda en cuotas, pero que cambia con nuestro sistema constructivo modular que es mejor que una vivienda prefabricada pero inferior que una vivienda tradicional
Qué pasa cuando construimos una casa o un edificio modular en Argentina?
En el mundo de la construcción modular, muchas veces se necesita hipotecar o asegurar la calidad de una casa o un edificio prefabricado, Pero… ¿qué pasa si no contamos con los planos originales ni con la aprovacion oficial que certifica su construcción?
💬 Nuestra Empresa a creado la insignia DCA, que es como una etiqueta oficial que demuestra que el edificio fue aprobado bajo normas específicas de construcción, sin estaa insignia en los planos, el nuevo municipio no puede aprobar el uso de ese edificio automáticamente.
🔎 Pero tranquilos, hay soluciones, si no tenes los planos ni la certificación, el propietario puede:
Solicitar los planos al fabricante original o a la empresa que certificó la construcción.
Buscar los planos en bases de datos oficiales (en algunos casos, pueden estar disponibles online).
Realizar nuevos planos de relevamiento de cómo está hoy construido realmente y que un ingeniero o arquitecto matriculado los firme y certifique.
Así, con estos nuevos planos aprobados, el municipio puede emitir un Certificado de Habitabilidad o Permiso de Uso, permitiendo que ese edificio se habilite legalmente en su Municipio y sea escriturable.
👉 En Argentina, siempre que quieras habilitar un edificio modular, necesitás planos oficiales y un profesional que certifique su estado actual para cumplir con los códigos de edificación locales.
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Hecho todos los arreglos, realizada las bases de la casa, llegan los bastidores que complementan la casa y como un mecano se armar in situ, la casa va tomando forma, pero la mala suerte dio que justo cayo un inspector municipal y dejo un acta, notificación o similar a ajustarse a las normativas de obra, el propietario se siente perdido y ante su desconocimiento consulta a la empresa que compro el “producto”, la casa modelo como no presento el plano en el municipio ese “dibujito” que la empresa mostro el dia de las desiciones, aparecen las líneas de la letra chica y la empresa explica que ese temita es responsabilidad del propietario.
Claro, la obra (si claro, es una obra no una nave espacial) es clandestina e ilegal y cae su peso contra el propietario que la está ejecutando, el dueño del lote o terraza, algunos propietarios se excusan o creen (se imaginan) que por ser de una construcción no tradicional (la de ladrillos o bloques) no implica planos municipales. Error!
«Algunos propietarios se excusan o creen (se imaginan) que por ser de una construcción no tradicional (la de ladrillos o bloques) no implica planos municipales.»
Cabe señalar o explicar que la ejecución o construcción de una obra sea una “casita chiquitita” como un hotel cinco estrellas de 7 pisos implican la presentación con anterioridad en el municipio de la mano de un profesional arquitecto. Las normativas establecen en todo el país (hace más de 50 años por si tiene dudas, no es de ahora) que todas las obras de hábitat humano deben presentarse en el municipio. Ahora bien, y sin hacerla muy larga, sean estas prefabricadas, carton pintado, conteiner (contenedores), en seco (Steel framing/ ballom framing/ timber framing) o de adobe por decir la variedad que existen, no exime de la presentación del plano de obra.
¿Qué solución existe?
Cada caso hay que evaluarlo. Pero la normativa establece la presentación del plano de mano del profesional. Estas empresas antes señalas o ciertos constructores omiten el tema (lo hacen a propósito). La idea es construir clandestino, ejecutar la obra y listo. El propietario tiene un producto que no está regularizado ante la provincia y el municipio. Los costos que se deberán afrontar para regularizar serán mayores según los metros construidos y las características del predio (si ya había otras construcciones). Ya se explicó en otras notas anteriores que implica tener las cosas de forma regularizadas y las multiples ventajas de tener un plano municipal.
Una solución es presentar los planos terminada la obra (si esta no fue intimada) a cargo del propietario (ni crea que el constructor o la empresa lo va a pagar). Si fue INTIMADA y está en obra es otro cantar. Es importante también señalar que, para regularizar con arquitecto, el que usted elija del barrio, consultando a un pariente que conozca o recomiende alguno o buscan en internet (no vaya al municipio a que se lo solucionen porque le van a decir que usted tiene que buscar un profesional) antes debe contar como requisito tener ESCRITURA. Si usted no tiene escritura NO va a poder regularizar el tema de obra.
La duda de los terrenos o lotes alquilados
Un caso muy habitual es la de los predios, lotes o terrenos que se alquilan, el inquilino desea explotar alguna actividad, probablemente del carácter transitoria realizando o ejecutando construcciones precarias, simples o prefabricadas para luego al finalizar el contrato restituir el terreno en las condiciones originales, estas ejecuciones son obras, ya que implican un uso humano (hábitat) con un destino (canchas de fútbol, de tenis, estacionamientos o garage, venta de productos artesanales u productos industriales, verdulerias, florerias, etc) complementadas con instalaciones con cocinas y baños (cloaca, pozo, agua corriente o de bomba, electricidad, gas, etc) guardados, depósitos, pequeñas oficinas, etc.
Sea el tamaño, escala u material que fueran ejecutadas implican obras y el municipio lo tomara como una obra clandestina por la consiguiente clausura del mismo.
Es conveniente, por tal motivo expuesto, antes de alquilar, hacer las consultas pertinentes en obras particulares del municipio (o su denominación similar) sobre estas obras y su uso, es decir, si ese destino (ej, estacionamiento) es compatible en la zonificación del lugar ya que si no lo fuera no se podrá habilitar tal actividad, si la actividad fuera posible la otra consulta a realizar es si implica por las necesidades propias del tipo de negocio a encarar, si implica presentación de plano municipal., Cabe aclarar que en todos los casos de obras del tipo que sea implican presentación de planos (aunque estas fueran provisarias). Por tal motivo se debe consultar en obras particulares del municipio si existenten ordenanzas especiales que contemplen estos casos o articulados que denoten ciertos limites o condiciones que ayuden a decidir ir por ese camino para simplificar la viabilidad del negocio a emprender. Esto es una situación que comúnmente se evita, sea por descuido o desinformación y muchas veces recae en información errónea o malintencionada con el afán de alquilar un predio a toda costa (ej. el mal asesoramiento de los inmobiliarios que pocos se comprometen en hacer las averiguaciones minimas). Si el municipio, detecta estas obras clandestina generara un sobrecosto al inquilino y una situación que tendrá un impacto en el estado de animo del negocio que se desea encarar en un lapso corto. La consulta a arquitecto, como se indico antes, es clave para preveer.